На чем построена башня «Федерация»

Сергей Полонский финансировал амбициозный проект за счет денег дольщиков «Кутузовской мили»?

Голодовка Сергея Полонского, объявленная им в связи с «рейдерским захватом» девелоперского проекта «Кутузовская миля», стала неисчерпаемым источником сетевого фольклора. Он щедро привлекал к себе внимание, безудержно матерясь, ложась под колеса грузовика и требуя немедленного приезда «Аркаши».

Но то, что осталось за кадром, абсолютно не смешно. Вопрос идет о судьбе дольщиков, вложивших в проект 5,7 млрд рублей, — пожалуй, самая крупная в России сумма.

Понятно, что покупатели квартир «Кутузовской мили» — люди состоятельные, юридически грамотные либо способные позволить себе оплату труда квалифицированных юристов. Поэтому они надеялись решить проблемы с помощью стандартных правовых механизмов, но эти механизмы стали сбоить: многочисленные обращения в прокуратуру Западного административного округа (ЗАО) Москвы остались без ответа.

Поэтому в конце прошлой недели участники некоммерческого партнерства содействия защите прав дольщиков ЖК «Форт Кутузов», которые объединили соинвесторов «Кутузовской мили», написали коллективное обращение на имя прокурора Москвы Сергея Куденеева и генерального прокурора Юрия Чайки.

Под документом стоит 94 подписи соинвесторов. (По данным «Новой», в воскресение их уже было более 130.) Их, конечно, могло быть и больше, но среди дольщиков есть чиновники, прокурорские работники, судьи. Им не совсем удобно публично признавать, что они купили жилье бизнес-класса.

Почему дольщики уверены в том, что они — обмануты?

В 2007—2008 годах «ООО «Аванта» и ЗАО «КОНКОРДИЯ-эссет менеджмент» «Д.У». «ЗПИФ «Фонд Миракс Недвижимость Первый» заключали с гражданами предварительные договоры купли-продажи квартир». Как пишут дольщики, «данная договорная форма использовалась в обход уже давно действующего 214-го Федерального закона о долевом строительстве, что давало возможность преднамеренно организовать вывод денежных средств соинвесторов из проекта на иные нужды, не связанные со строительством данных объектов».

Тут, конечно, можно было бы и самим дольщикам задать вопрос: почему они пошли на такие условия, но юридическая сторона дела от этого не меняется.

«По предварительным договорам купли-продажи квартир ООО «Аванта» непосредственно от граждан и через ЗАО «КОНКОРДИЯ-эссет менеджмент» «Д.У». «ЗПИФ «Фонд Миракс Недвижимость Первый» собрало около 5,7 млрд». Рублей, конечно. Зафиксируем главное — это были деньги не структур Полонского, а инвесторов. Что же с ними произошло?

По данным дольщиков, «из вышеуказанной суммы в рамках исполнения Инвестиционного договора № 1, ООО «Аванта» профинансировало в строительство жилых комплексов всего лишь около 2 531 000 000 рублей».

Это сумма, которую компания Полонского перечислила ЗАО «ФЦСР». Поясним: «ФЦСР» — это фирма, заключившая с правительством Москвы инвестиционный контракт задолго до появления «Аванты», в 2002 году. С точки зрения города все обязательства по контракту лежат на ней. «ФЦСР» провела работы «нулевого цикла», включая подготовку проектной документации, подведение инженерных сетей, расселение пятиэтажек, на месте которых строятся новые дома. А в 2006 году привлекла в качестве соинвесторов структуры «Миракс-групп».

Полонский, собрав деньги, активно занялся строительством. То есть нет оснований полагать, что он заранее придумал какую-то «нехорошую» схему. Просто в 2008 году случился кризис, и Полонскому пришлось платить по долгам, возникшим в рамках реализации других проектов. А финансирование «Кутузовской мили» со стороны «Аванты» прекратилось. Стройка встала, и некоторое время спустя «ФЦСР» в одностороннем порядке расторгла договор. Директор компании Петр Иванов утверждает, что договором это было предусмотрено (см. комментарий). Структуры Полонского оспаривали это решение в арбитражном суде, но проиграли, в том числе — в апелляционной инстанции.

Возникает вопрос: почему остановилось строительство, если на счетах «Аванты» должно было остаться еще более трех миллиардов рублей? Дольщики, подписавшие коллективное обращение, предполагают, что «остальные денежные средства граждан были выведены на реализацию иных проектов корпорации «Миракс-групп» и личные нужды руководителя корпорации «Миракс-групп» Полонского Сергея Юрьевича».

Это, разумеется, только предположения, но для того дольщики и обратились в прокуратуру, чтобы узнать, насколько они обоснованны.

Однако в распоряжении редакции есть копия выписки по расчетному счету ООО «Аванта» с 22 марта 2007 года по 9 февраля 2010 года (см. таблицу).

Например, 832 млн руб. «Аванта» одолжила ООО «МИК-СМ», а 735 млн руб. — ЗАО «Миракс-Фили». Но здесь хотя бы есть некоторая логика: первая структура была генподрядчиком, а вторая — техническим заказчиком стройки на «Кутузовской миле» в тот период, когда ею управлял Полонский.

А вот погашение займа и оплата по соглашению о разрыве договора соинвестирования в пользу ЗАО «Инвестиционно-промышленная компания «Строймонтаж» («Миракс-групп») выглядит очень странно. Ведь это не кредит, а безвозвратная трата денег на нужды, не имеющие никакого отношения к стройке в Филях.

«Аванта» также одолжила денег структурам, реализующим проект «Башня «Федерация»: ЗАО «Башня Федерация Менеджмент» (270 млн руб.) и ЗАО «Миракс-Сити» (310 млн руб.); и проект Полонского «Курский вокзал» (ООО «Инфотриумф», 210 млн руб.). То есть в основании башни «Федерация» лежат и деньги «обманутых дольщиков»?



Ну и в качестве гарнира — пять миллионов ушли в качестве благотворительного взноса в Фонд поддержки патриотического кино, который снимал фильм «Шторм 333» о штурме дворца Амина в Афганистане. А ведь это могла быть чья-то квартира.

Подписавшие коллективное обращение дольщики полагают, что в связи с подобными финансовыми операциями денег на счетах «Аванты» сейчас нет, поэтому судиться с ней по поводу их возврата — бессмысленно. Да и не все хотели бы получить назад именно деньги, ведь за три года они серьезно обесценились. Кроме того, в числе дольщиков есть люди, покупавшие квартиры в ипотеку и регулярно, на протяжении нескольких лет вносившие крупные платежи. Естественно, они хотят получить свои квадратные метры.

Существует схема, которая их принципиально устраивает. Есть три стороны — «Аванта», дольщики и «ФЦСР». Аванта должна дольщикам, а «ФЦСР» — «Аванте» (2,5 млрд руб. в порядке возврата инвестиционного взноса по расторгнутому договору). «ФЦСР» предлагает провести взаимный зачет по следующей схеме: она возвращает инвестиционный взнос «Аванте», та рассчитывается с дольщиками, которые, в свою очередь, платят «ФСЦР» по заключенным договорам долевого участия в соответствии с Федеральным законом № 214. Плюс схемы в том, что физически никому и ничего платить не нужно, речь идет фактически о реструктуризации ранее возникших задолженностей.

Для дольщиков это здорово, ведь вместо предварительных договоров, имеющих сомнительную юридическую природу и в большинстве своем уже истекших по срокам, они получают документ, соответствующий действующему законодательству, и уверенность в том, что он превратится в желанную квартиру.

Схему поддерживает и правительство Москвы, о чем еще раз было заявлено на встрече с дольщиками в префектуре ЗАО в прошлую пятницу, где я присутствовала.

Соинвесторы, подписавшие коллективное обращение, направили открытое письмо и Сергею Полонскому, в котором требуют заключения трехсторонних соглашений о зачете (скан выше).

«Аванта» же предлагает другую схему — оформить право собственности на себя и потом, по завершении строительства, передать его дольщикам. Они в таком исходе сомневаются и пишут: «Положение усугубляется тем, что ООО «Аванта» не сможет вернуть гражданам денежные средства по Предварительным договорам, поскольку денежные средства на его расчетных счетах отсутствуют. В такой ситуации граждане остались без обещанных квартир и денег, то есть фактически стали обманутыми дольщиками».

Однако даже если трехстороннее соглашение будет заключено, окончательно проблему «Кутузовской мили» это не решит. Потому что часть дольщиков имеет предварительные договора со структурами Полонского на несуществующие квартиры.

Здесь, опять же, не идет речь о какой-то заведомо мошеннической схеме. История сложнее. В рамках проекта должен быть возведен корпус 18. Четыре первых этажа Полонский построил в соответствии с проектом, а потом решил его в одностороннем порядке «подкорректировать» — так, чтобы получились квартиры улучшенной планировки, которые можно выгодно продать.

Для этого он поставил над четырьмя построенными этажами утолщенное бетонное перекрытие и возвел на нем еще полтора-три этажа по собственному проекту, не согласованному с городскими властями. (Заключение Москомэкспертизы на этот счет) Предварительные договора с дольщиками на этот дом структуры Полонского заключили исходя из нового проекта.

И теперь «ФСЦР» при всем желании не может трансформировать их в договора долевого участия, даже если с этим согласится «Аванта». Есть два варианта, и оба плохие — утвердить проект Полонского, который активно не нравится Моспроекту, или вести переговоры с дольщиками об изменении параметров «купленных» ими квартир с соответствующими компенсациями.

Кроме того, есть проблема 181 семьи, которые не заключали договоров ни с «ФЦСР», ни с «Авантой». Это жители пятиэтажек, которые после сноса собственных домов, на месте которых растет «Кутузовская миля», переехали в соседние здания, перешедшие в категорию маневренного фонда. Они ждут переселения в корпуса 13 и 14 «Кутузовской мили», которые пока не достроены Полонским.

Словом, «Кутузовская миля» превратилась в Бермуд-ский треугольник и останется им, пока Полонский вместо шоу-голодовок не сядет за стол переговоров и не примет то решение, которое в первую очередь защитит интересы дольщиков.

P.S. В пятницу мы пытались связаться с Сергеем Полонским, однако его представитель порекомендовала обратиться к адвокату Александру Добровинскому, что мы и сделали (см. комментарий).

Комментарии

Александр Добровинский, адвокат, представляющий интересы «Миракс-групп»:

— Если это официальное письмо, почему оно не пришло в компанию к Полонскому? Чтобы ответить на вопрос, можно или нельзя заключить трехстороннее соглашение, надо знать условия, на которых это трехстороннее соглашение может быть заключено. По всем нормам гражданского законодательства любой страны мира соглашение хорошо тогда и может быть выполнено тогда, когда оно соблюдает условия всех сторон. В данном случае трех. Если эти три стороны найдут возможность это сделать, я думаю, что компания Сергея Юрьевича Полонского взятые на себя обязательства выполнит.

Петр Иванов, генеральный директор «ФЦСР»:

— С июня 2008 года финансирование проекта со стороны Полонского стало отставать от потребностей, а в сентябре просто прекратилось. В январе 2010 года мы расторгли контракт с «Авантой» в одностороннем порядке. То есть мы ждали больше года, вели переговоры с Полонским, предлагали свои возможности, пытались запустить финансирование. Однако никакие наши предложения не были приняты. Мы стали получать судебные иски от субподрядчиков, с которыми у нас были прямые договора. И нас уже на входе в офис встречали судебные приставы с требованием о погашении задолженности.

Поэтому и были вынуждены в одностороннем порядке расторгнуть договор с Полонским. Гражданский кодекс гласит, что это возможно либо по согласию сторон, либо в арбитраже, а если в договоре прописана такая возможность — в одностороннем порядке.

По той информации, что имеется у нас, 28,5 тысячи квадратных метров обременены требованиями дольщиков, всего 256 квартир. Полонский хочет закрепить права на них за своей «Авантой». А дольщики будут несколько лет жить в состоянии неопределенности, потому что «Аванта» сегодня, помимо того что имеет обязательства перед физическими лицами, выдала поручительство на 3 миллиарда рублей. Поэтому наши требования, которые поддерживает город: чтобы права физических лиц по схеме взаимозачета уступили нам для заключения договоров долевого участия.

Новая газета
http://flb.ru/info/49357.html
Юлия (Мартовалиева) Полухина
18.10.2011