Рублево-Архангельский размах

FLB: Герман Греф отстроит Дмитрию Медведеву Международный финансовый центр в на миллиарды бюджета и Михаила Шишханова

«Идея экс-президента РФ Дмитрия Медведева разместить международный финансовый центр (МФЦ) на землях Сбербанка в Рублево-Архангельском близка к воплощению. Правительство Москвы уже определилось с будущей транспортной инфраструктурой делового района, а теперь намерено провести международный конкурс на разработку его градостроительной концепции. Подготовкой этого проекта сегодня занимается компания «Интеко», подконтрольная Сбербанку и Микаилу Шишханову, - пишет 4 апреля деловое издание РБК daily.

Проект МФЦ в Рублево-Архангельском предполагает создание в западном Замкадье Москвы от 50 до 70 тыс. рабочих мест, рассказывал руководитель департамента развития новых территорий столицы Владимир Жидкин в конце прошлого года. Для этого, по его словам, придется построить 2,5 млн кв. м коммерческой недвижимости и более 2 млн кв. м жилья. Таким образом, на землях Сбербанка (430 га на Новорижском шоссе) должна получиться сбалансированная застройка совокупным объемом около 5 млн кв. м.

Сергей Собянин подтвердил эту информацию. На прошедшем в марте международном деловом форуме MIPIM-2013 мэр Москвы заявил, что не позволит Сбербанку реализовать планировавшийся ранее девелоперский проект со строительством 5 млн кв. м жилья. «Здесь нужно комплексное освоение территории», — отрезал Сергей Собянин. Сегодня проект МФЦ предполагает строительство 5 млн кв. м недвижимости, в том числе 1 млн кв. м парковок, сообщил высокопоставленный источник в Москомархитектуре. В этом случае общий бюджет проекта составит порядка 10 млрд долл., а срок окупаемости — 13—15 лет, считают эксперты.

Окончательно определиться с параметрами проекта Сбербанк и правительство Москвы рассчитывают по итогам международного конкурса на разработку градостроительной концепции развития Рублево-Архангельского. Его заказчиком выступит инвестор (Сбербанк. — РБК), а Москомархитектура рассчитывает на статус куратора конкурсных мероприятий, сообщили в стройкомплексе столицы. Пока обязанности между Сбербанком и городом не распределены. Сейчас идет подготовка техзадания к урбанистическому конкурсу, отмечают в Москомархитектуре.

Тем не менее именно на 5 млн кв. м новой недвижимости, по словам источника в Москомархитектуре, рассчитана будущая улично-дорожная сеть и вообще схема транспортного обслуживания делового района в Рублево-Архангельском. Она была разработана в феврале 2013 года и недавно утверждена. Согласно этому документу, МФЦ планируется связать новой автомобильной хордой с аэропортами Внуково и Шереметьево, продлить Рублевское шоссе и построить в Рублево-Архангельском транспортную развязку (на пересечении Ильинского и Рижского шоссе), сообщили в пресс-службе Москомархитектуры.

Столичные власти и Сбербанк приняли решение реализовать проект транспортного обслуживания МФЦ в четыре этапа, следует из протокола февральского совещания по вопросу развития территории Рублево-Архангельского и формированию МФЦ (есть в распоряжении РБК daily).

В первую очередь стороны рассчитывают построить за счет средств федерального бюджета выезд с МФЦ на Новорижское шоссе в районе Красногорского кольца. На втором этапе планируется строительство за счет средств городского бюджета участка дороги до улицы Василия Ботылева и модернизация Рижского направления Московской железной дороги. Этот проект учитывает развитие железнодорожной ветки от станции Павшино до Рублево-Архангельского и предполагает финансирование со стороны ОАО «РЖД». На третьем этапе Москва намерена протянуть участок дороги он Новой Риги до МФЦ с обходом Одинцова к Северному дублеру Кутузовского проспекта. НИиПИ Генплана должен просчитать стоимость этого проекта с вариантом прохождения дороги вдоль ЛЭП или МКАД.

Много вопросов вызывает у Москвы и Сбербанка четвертый этап. Он предполагает продление Рублевского шоссе до МФЦ со строительством моста и прокладку новой ветки метрополитена, которая будет состоять из двух самостоятельных участков, соединяющих Рублево-Архангельское со станциями подземки «Строгино» и «Народного ополчения»/«Хорошевская». В Москомархитектуре утверждают, что решение о строительстве новой ветки метрополитена и железной дороги для нового делового района еще не принято.

У проекта застройки Рублево-Архангельского есть как минимум один крупный девелопер - над концепцией градостроительного развития будущего МФЦ с прошлого года работает группа «Интеко», которая подконтрольна Сбербанку. Напомним, в декабре 2011 года ООО «Сбербанк Инвестиции» приобрело у Елены Батуриной 5% ЗАО «Интеко», а 95% консолидировал владелец Бинбанка Микаил Шишханов.

У Сбербанка больше влияния на «Интеко», нежели положенные его «дочке» 5%, утверждает источник, знакомый с ситуацией. По его словам, контролировать деятельность «Интеко» Герману Грефу позволяет задолженность девелоперской компании. На момент закрытия сделки с Еленой Батуриной долг «Интеко» перед Сбербанком составлял 14 млрд руб. В начале прошлого года «Сбер» помог девелоперу расплатиться с Банком Москвы по кредитам на сумму 14,5 млрд руб., погасить которые застройщик должен был в течение 2012—2013 годов. Совладелец «Интеко» рефинансировал эту задолженность «на более выгодных условиях по более низкой ставке». Такая долговая зависимость и позволила г-ну Грефу допустить ЗАО «Интеко», которое преобразуется в группу, к девелоперскому проекту в Рублево-Архангельском.

В «Интеко» и Сбербанке эту информацию не комментируют. Высокопоставленный источник в банке говорит, что застройщик давно работает над концепцией МФЦ. По его словам, есть несколько вариантов — как минимум четыре, которые будут анализироваться «на самом верху». Уже отобраны два проекта-фаворита, которые могут быть презентованы руководству страны, отмечает собеседник».

21 марта в публикации Агентства федеральных расследований FLB «Олимпийский синдром» Германа Грефа» говорилось: «Сбербанк направил в правительство полную смету создания Международного финансового центра в Рублево-Архангельском, земли которого принадлежат Сбербанку. Согласно презентации банка, капитальные затраты на застройку территории МФЦ составят почти 430 млрд рублей, а срок окупаемости проекта — 16 лет. Общая же смета расходов возросла почти до 600 млрд рублей.

В начале марта Сбербанк представил первому вице-премьеру Игорю Шувалову дополнительные расчеты, касающиеся строительства МФЦ. Затраты на транспортную инфраструктуру составят 162 млрд рублей. На первом этапе, рассчитанном с 2015 по 2017 год, на возведение транспортных объектов потребуется более 38 млрд рублей, следует из материалов Сбербанка. В частности, возведение крупнейшего транспортного объекта в этот период — автомобильного моста через Москву-реку — оценивается почти в 15 млрд рублей. Также в числе мероприятий на этом этапе — реконструкция Рублевского шоссе и части железной дороги от станции Павшино, расширение въездов на Новорижское шоссе и пр. Второй этап (до 2020 года) предусматривает строительство двух станций метрополитена — данные работы оценены в 32 млрд рублей. На третьем этапе (до 2025 года) запланировано потратить на создание транспортных объектов еще 11,4 млрд рублей. Кроме того, 80,9 млрд рублей запланировано реализовать на четвертом этапе. Большая часть этих средств будет направлена на строительство метрополитена (70 млрд рублей).

Ключевые транспортные объекты МФЦ предполагается возводить за счет бюджетных средств. Затраты на их строительство находятся в основном в рамках лимитов, выделяемых на развитие Московского транспортного узла, сообщил в правительство зампредседателя правления Сбербанка Станислав Кузнецов. Данный факт подтвердили в правительстве Москвы, указав, что запланированная «этапность освоения территории» МФЦ увязана с существующими сегодня транспортными программами.

Интересно, что, согласно прежним расчетам Сбербанка, представленным в Минфин, строительство транспортных объектов, необходимых для функционирования МФЦ, требовало «всего» 81,6 млрд рублей.

Застройка самой территории Рублево-Архангельского, где разместится «ядро» МФЦ, будет профинансирована за счет инвесторов. До получения разрешений на строительство планируется привлечь собственные средства Сбербанка, а также стратегических частных инвесторов. В дальнейшем — применять проектное финансирование банков и долевое строительство, следует из документации, подготовленной Сбербанком. Согласно ей, ориентировочный срок окупаемости проекта составит 16 лет.

Общий объем строительства на территории Рублево-Архангельского может достигнуть 5,5 млн кв. м, в том числе 1,9 млн кв. м офисно-деловой застройки, 1,8 млн кв. м — жилой. Предполагается, что площадь парковок составит не менее 1 млн кв. м.

Помимо этого, предполагается, что на территории МФЦ будут построены спортивные сооружения, отели, развлекательные и торговые центры, выставочные и музейные площадки. По расчетам Сбербанка, в МФЦ будет работать около 100 тыс. человек, а число жителей в Рублево-Архангельском составит более 30 тыс. человек.

Согласно расчетам Сбербанка, капитальные затраты на застройку территории составят 430 млрд рублей. Таким образом, обустройство всей основной инфраструктуры МФЦ превысит 592 млрд рублей.

Исходя из заявленных в проекте показателей, несложно подсчитать, что стоимость квадратного метра строительства МФЦ составляет 78 тыс. рублей, указал директор департамента техзаказчика компании TEKTA GROUP Алексей Балыкин.

— Проекты такого уровня можно создать и при смете в 60 тыс. рублей за квадрат. По моим расчетам, смета завышена где-то на 15%, — считает он.

Директор департамента оценки недвижимости по России и СНГ компании Knight Frank Ольга Кочетова также отметила, что при реализации столь масштабных проектов, «существует серьезный риск увеличения затрат и сроков строительства».

— Столь масштабная стройка вряд ли продлится меньше 20 лет, — соглашается Алексей Балыкин.

Даже с тем сроком окупаемости, который указан в проекте, «сложно будет найти инвесторов», считает начальник управления аналитических исследований УК «Уралсиб» Александр Головцов.

— Объект выйдет на нормальную доходность лет через семь, поэтому заинтересоваться могут разве что инвесторы с очень длинным горизонтом, такие как суверенные фонды или супербогатые частные лица, — говорит он. При этом заявленная сумма необходимых инвестиций «выглядит заоблачной», добавляет эксперт. По его словам, она сопоставима с обсуждаемыми вложениями на подготовку всей России к чемпионату мира по футболу.

Ранее в ходе обсуждения проекта МФЦ уже поднимался вопрос о возможности его финансирования за счет средств пенсионных накоплений граждан, аккумулированных во Внешэкономбанке. Между тем, согласно документации, подготовленной Сбербанком, основными резидентами МФЦ станут государственные структуры, в числе которых Центральный банк, Минфин, Федеральная служба по финансовым рынкам, Росфинмониторинг и др. Здесь же разместятся Московская биржа, Центральный аппарат Сбербанка, а также крупнейшие российские и международные компании — страховые, юридические. Таким образом, спрос на возводимые объекты обеспечен будет.

Напомним, что в феврале правительство признало целесообразным размещение Международного финансового центра именно в Рублево-Архангельском. Такое решение принято по итогам совещания у Шувалова. Два других варианта размещения «ядра» МФЦ — «новая» Москва и «Москва-Сити» — были отвергнуты.

Крупнейший российский банк стал 100-процентным владельцем ЗАО «Рублево-Архангельское», на балансе которого находится участок Захарковской поймы Москвы-реки (460 га земли), летом 2012 года. Тогда банк взыскал 90% акций, которые были заложены ему по кредиту (в размере $4 млрд) прежним владельцем компании Микаилом Шишхановым, президентом Бинбанка. Первые 10% акций перешли в собственность Сбербанка сразу же при оформлении займа в 2008 году. На занятые деньги Шишханов и покупал Рублево-Архангельское у Сулеймана Керимова. Сделка оценивалась в $5,3 млрд, но проект по возведению «города миллионеров», который обсуждался в течение 2000-х годов, так и не был воплощен», - писали «Известия».

Также на эту тему на FLB: «Шишханов уступил «Рублево-Архангельское» Грефу», «Город, который построит Греф».

http://flb.ru
http://flb.ru/info/54241.html
Обзор FLB
04.04.2013