Жилье повышенной недоступности

К началу ноября Федеральная антимонопольная служба должна представить результаты своей проверки ситуации на рынке жилья. Проверка ведется по поручению Генеральной прокуратуры и должна ответить на вопрос: почему так высоки цены на квадратные метры в столичных городах?

Недоказанный сговор

Пока в ФАС никак не комментируют ход проверки и ее возможные результаты, но дают понять, что она идет с большим "скрипом". А тем временем политики и эксперты ищут пути спасения национального проекта "Доступное жилье", который сегодня находится, пожалуй, в наиболее печальном положении по сравнению с остальными.

О том, что Генпрокуратура заподозрила сговор на жилищном рынке, "МН" рассказали еще летом. С тех пор цены продолжали расти - в Москве стоимость квадратного метра преодолела психологический барьер в 4 тысячи долларов, а в Петербурге превысила планку в 2000 долларов. Летом некоторые эксперты предсказывали осенний спад, но этого не произошло. Почему?

Проверяемый сейчас ФАС сговор строителей лишь немногие эксперты считают главной причиной скачка цен. В Петербурге, где после обнародования поручения Генпрокуратуры прошло несколько пресс-конференций и круглых столов по жилищному вопросу, назвали три причины роста цен. Первая - появление нового федерального закона о дольщиках, который существенно снизил риски покупателей, но завысил риски строителей - в результате они просто перестали закладывать новые дома. Вторая - облегчение для физических лиц возможности получать банковские кредиты, что привело к усилению спроса. Третья - непомерные сроки согласования технической документации, которые сейчас нередко превышают сроки строительства. И, конечно же, все говорят о дефиците земельных участков, особенно - инженерно подготовленных, где можно сразу строить жилье.

Надежда на налог

Как решать эти проблемы? Один из рецептов предложил спикер Совета Федерации Сергей Миронов, по мнению которого "в условиях дефицита жилья и земельных участков некоторые представители строительного бизнеса поставили на первое место в решении задач по реализации национальных проектов стремление к собственному спекулятивному обогащению". Поэтому, считает Миронов, необходимо появление государственной строительной компании, которая будет диктовать ценовую политику на этом рынке. Эта компания должна, по его словам, "предлагать квартиры по реальным ценам, включающим в себя себестоимость и фиксированную норму прибыли".

Впрочем, предложение о создании такой компании было встречено достаточно скептически. Оппоненты сразу же заявили: таким путем будет создана компания-монстр, куда будут закачиваться огромные средства бюджета или Стабилизационного фонда - ведь для того, чтобы всерьез повлиять на рынок жилья, масштабы строительства должны стать колоссальными. Далее развернется схватка за право возглавлять такую компанию и, соответственно, распоряжаться гигантскими ресурсами. Но толку все равно не будет с точки зрения доступности жилья: ничто не помешает тем, у кого есть деньги, скупить это жилье, а затем перепродать его по более высоким ценам.

Другой рецепт предложил первый вице-премьер Дмитрий Медведев, заявивший, что "необходимо выправить ситуацию на рынке недвижимости, на которую влияют люди, покупающие квартиры впрок", и потому следует ввести повышенный налог для собственников нескольких квартир, которые используют жилье не по прямому назначению, а как способ приумножения капиталов.

Ему тут же ответил начальник Экспертного управления президента Аркадий Дворкович, по словам которого введение налога "на вторую квартиру" является худшим предложением, чем установление налога на недвижимость. По мнению Дворковича, можно было бы поступить иначе - ввести прогрессивную шкалу налога на недвижимость. Скептики, правда, тут же заявили, что нет ничего проще, чем оформить "лишнюю" недвижимость на родственников и таким образом выйти из-под прогрессивной шкалы...

Деньги давят на рынок

В дискуссию вмешался и президент Владимир Путин. Выступая на недавнем заседании Совета по реализации приоритетных национальных проектов, он заявил, что "следует принять меры для реального развития ипотеки и повышения качества застройки, а также обеспечить обустройство новых районов дорожно-транспортной и социальной инфраструктурой". По словам президента, "для решения такого объема самых разных задач одних административных рычагов недостаточно, необходимо развивать законодательство, задействовать налоговые и финансово-кредитные рычаги". При этом Владимир Путин констатировал, что это "работа не на один год".

А министр экономического развития и торговли Герман Греф недавно заявил, что он и вовсе ждет ухудшения ситуации на жилищном рынке. Ведь когда в рамках других национальных проектов начнут выплачивать базовый материнский капитал - обещанные президентом 250 тысяч рублей за второго ребенка, - по мнению министра, станет еще хуже. "Денежное давление" на рынок жилья усилится - и цены вновь возрастут...

В общем, при всем разнообразии рецептов мало кто понимает, что же надо сделать, чтобы сбить цены на жилье. Доказательством тому - только что принятое решение о создании специальной комиссии по национальному проекту "Доступное жилье", руководить которой будет помощник президента Игорь Шувалов. Перед комиссией поставлена задача "рассмотрения вопросов комплексного освоения территорий в России и обеспечение квалифицированной экспертизы и контроля за принятыми и принимаемыми решениями", что должно "реально улучшить ход реализации проекта "Доступное жилье".

Оптимисты полагают, что в бой за этот проект брошены такие могущественные аппаратные силы, что какой-то положительный результат обязательно будет достигнут. Пессимисты же напоминают, что "доступное жилье" вовсе не означает "дешевое". Конечно, хотелось бы, чтобы правы оказались оптимисты...

КОММЕНТАРИЙ

Илья Зибарев, руководитель направления "Ипотечное кредитование"ОАО "Альфа-Банк":

- Рост стоимости квадратного метра в Москве и в целом по России имеет следующие причины: во-первых, недостаточно строят нового качественного жилья - отсюда дефицит жилого фонда. По нашей оценке, для того чтобы сбалансировать спрос и предложение на рынке жилья, необходимо строить 150 млн. квадратных метров в год, а сейчас строят около 50 млн. Это особенно актуально в регионах, где жилой фонд чуть ли не на 60% признан ветхим или аварийным.

Во-вторых, стоимость жилья дорожает ровно по той же причине, по которой растет в цене все в России - а именно в силу роста благосостояния граждан, причем не только в столичных городах. Кроме того, недвижимость в крупных городах становится объектом инвестиций региональных бизнес-элит. По нашим данным, каждая третья квартира в Москве покупается человеком, приехавшим в столицу в течение последних нескольких лет, или иностранцем. К тому же недвижимость является самым понятным и надежным инструментом инвестирования денег.

Если же говорить конкретно о центре Москвы, то удорожание квадратного метра в радиусе 5 километров от Кремля является естественным процессом в силу ограниченности предложения новых площадей под застройку.

Московские новости
http://flb.ru/info/38840.html
Владимир Максимов
26.10.2006